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Laborsatorio della Qualità Notarile

 

Trascrivere il contratto preliminare

 Non è un obbligo ma una opportunità per acquistare in modo sicuro 

 

 

Quando si inizia una trattativa per acquistare un immobile occorre conoscere rischi, costi e possibili agevolazioni fiscali, nonchè le differenze tra un accordo preliminare privato (e registrato) e un accordo preliminare non soltanto registrato ma anche trascritto presso i Registri Immobiliari.

 

Dal 1996, con l'introduzione dell'art. 2645 bis del codice civile, si è data la facoltà di trascrivere anche i contratti preliminari e quindi la possibilità di utilizzare una procedura che garantisca maggiormante l'acquisto finale o almeno il recupero delle somme anticipate dal promittente acquirente.

 

Il tempo che intercorre tra l'accordo preliminare e la stipula del contratto definitivo, l'entità della somma di danaro già versata o da versare a titolo di acconto o di caparra, l'importanza (non solo economica) dell'acquisto da effettuare, etc., sono tutti elementi che possono consigliare maggiori cautele, valutando l'opportunità di rivolgersi ad un notaio di propria fiducia per una consulenza (che può riguardare anche la soluzione da adottare, i patti da inserire, le possibili agevolazioni e detrazioni  fiscali, etc.) e per verificare costi e benefici di un preliminare notarile trascritto. 

 

L'acquisto di una casa è un percorso a tappe: interesse all'acquisto, proposta, incontro tra domanda ed offerta, analisi delle diverse esigenze, preliminare, rogito. I passaggi non sono però obbligati e le singole fasi preparatorie utilizzate possono avere una diversa efficacia. 

 

Normalmente la trattativa si perfeziona con la stipula di un preliminare privato, soggetto a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, nel quale andrebbero inseriti tutti i patti e gli accordi necessari (identificazione dell'immobile, prezzo, acconti e caparre,  tempo e modi di pagamento, possesso, stato dell'immobile, informazioni sulle prestazioni energetiche e sullo stato ipotecario, obblighi particolari e data entro il quale concludere l'operazione con l'atto definitivo notarile) 

 

La registrazione rappresenta però solo l'adempimento di un obbligo fiscale, ma, oltre alla data certa, non attribuisce altri effetti all'accordo che rimane "privato". Con la trascrizione si ottiene invece una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile: non è più soltanto un accordo tra acquirente e venditore ma viene reso efficace verso chiunque (tecnicamente diviene “opponibile nei confronti dei terzi”).

 

Attraverso la trascrizione si ottiene quell'effetto di pubblicità e conoscibilità di un atto e del suo contenuto, fondamentale nel nostro ordinamento per risolvere i possibili contrasti tra più soggetti che vantano o dichiarano di vantare diritti sullo stesso immobile. Prevale infatti chi ha trascritto il suo acquisto, o il suo preliminare,  per primo.   

Pertanto, in caso di preliminare trascritto, non avranno efficacia nei confronti dell'acquirente "protetto" trasferimenti, ipoteche o altra formalità pregiudizievoli a carico dello stesso immobile, se trascritte o iscritte in un momento successivo, e si avranno anche maggiori garanzie in caso di fallimento del venditore. 

 

 La trascrizione del preliminare è consigliabile sempre, e comunque è particolarmente opportuna:

  • quando il venditore è un imprenditore;
  • quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti;
  • quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
  • quando viene versata una caparra di importo importante

 

 

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è  quindi “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

 

La scelta di rivolgersi ad un notaio già nella fase iniziale, e di stipulare un preliminare da trascrivere, comporta ovviamente anche un costo aggiuntivo, sicuramente contenuto, perchè il notaio incaricato anticipa una parte del lavoro che avrebbe dovuto eseguire in sede di contratto definitivo di vendita ed inoltre alcune spese ed imposte saranno comunque recuperate.

 

Per un primo colloquio gratuito e per conoscere quello che possiamo fare per voi rivolgetevi al nostro studio.

 

 

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