Casa e Fisco 

 

Tasse ed agevolazioni

 

I. Agevolazioni "prima casa" (imposta di registro ed iva)

 

1. Trasferimento della residenza nel Comune in cui si acquista l'immobile.

 

Per ridurre l’aliquota dell’imposta sulla compravendita, l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel Comune entro 18 mesi dal giorno del contratto di acquisto;

 

non è necessario prendere la residenza nell’abitazione acquistata.

 

Per godere della detrazione degli interessi passivi del mutuo, l’acquirente deve trasferire la residenza nell’abitazione acquistata entro 12 mesi dalla data del contratto di acquisto.

 

2. Decadenza dalle agevolazioni

 

Se l'immobile acquistato con le agevolazioni è ceduto prima che decorrano 5 anni dalla data del contratto di acquisto, l’acquirente decade dalle agevolazioni "prima casa" godute per l’imposta sulla compravendita e l’imposta sostitutiva sul mutuo.

 

In questo caso, sono dovuti: l’imposta risparmiata; una soprattassa del 30%; gli interessi di mora.

 

Non si decade se si acquista un altro immobile, da adibire a propria abitazione principale, stipulando il nuovo acquisto entro 1 anno dal trasferimento.

 

3. Credito di imposta

 

Il fisco “premia” chi compra la casa una seconda volta, concedendo uno “sconto” sulle tasse del riacquisto.

 

E’ concesso un credito di imposta pari all'imposta pagata nel primo acquisto, se il secondo rogito è stipulato entro 1 anno dal trasferimento, con le agevolazioni "prima casa". Lo sconto può essere utilizzato nel riacquisto, oppure nelle successive occasioni di tassazione.

 

Il nostro studio può assistervi nella valutazione di questa ulteriore agevolazione e nella predisposizione della documentazione necessaria.

 

II. IMU (Imposta Municipale Unica) 

 

1. Versamento

 

L'IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell'immobile e si paga nel corso dell’anno (e non nell’anno successivo, come per l’IRPEF), in due rate: entro il 16 giugno per il primo semestre; entro il 16 dicembre per il secondo semestre.

Se l'acquisto dell'immobile avviene entro il giorno 15, l’acquirente paga l'intero mese; se l'acquisto avviene dal giorno 16, a pagare l'intero mese è il venditore.

 

2. Calcolo

 

La base imponibile dell’ IMU è calcolata maggiorando la rendita catastale del 5% e poi moltiplicandola per un coefficiente (160 nel caso di appartamenti, autorimesse, 140 se si tratta di magazzini, laboratori e tettoie; per 80 se si tratta di uffici; per 55 se si tratta di negozi). Gli opifici industriali ed altri edifici con destinazioni particolari richiedono approfondimenti ulteriori. 

L’aliquota IMU e quella della TaSi non può superare il 10,6 per mille, ed èdecisa dal Comune dove è situato l’immobile: è necessario informarsi presso gli uffici comunali.

L’abitazione principale è esclusa dall’IMU, con le sue pertinenze; il Comune può stabilire altre esenzioni.

 

3. Dichiarazione al Comune

 

Nella maggior parte dei casi il Comune acquisisce le informazioni relative alla proprietà con la trasmissione telematica dell’atto notarile di acquisto: in tali casi, il nuovo proprietario non è tenuto ad inviare al Comune la dichiarazione di acquisto. E’ necessario accertarsi presso il proprio Comune dei casi in cui la dichiarazione è obbligatoria.

III. IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)

 

1. Reddito da immobili

 

L’IMU ha incorporato l’imposta sul reddito delle abitazioni non locate, che prima il fisco tassava secondo un “valore figurativo” nella dichiarazione dei redditi. Resta la tassazione per il reddito degli immobili locati e per le abitazioni non locate nel medesimo Comune in cui si trova l’abitazione principale (che concorrono all’IRPEF, pur se in misura ridotta)

 

2. Plusvalenze

 

Il fisco tassa il guadagno che si ottiene vendendo la casa ad un prezzo superiore a quello di acquisto, se non sono ancora passati cinque anni dall’acquisto; la“plusvalenza” va calcolata sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto e le spese sostenute (tasse e costi per l’acquisto, costi di ristrutturazione ecc..).

 

E’ esclusa da questa tassa la vendita dell’abitazione che è stata occupata dal proprietario o dai suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita.

 

Si può ridurre la tassazione, richiedendo l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza pari al 20% del guadagno; il venditore ne deve però fare esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita, corrispondendo subito la tassa.

 

3. Detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili

 

(art. 16bis, Testo Unico sulle Imposte dei Redditi DPR 917/1986)

 

Queste detrazioni sono cedute nell’atto di trasferimento della proprietà, ma possono essere riservate al venditore con accordo esplicito.

 

Consigliamo di consultare lo studio prima di concludere accordi a tale proposito.

E' consigliabile seguire le indicazioni contenute nella Guida pubblicata dall'Agenzia delle Entrate (aggiornamento Maggio 2019). 

 

3. Detrazione degli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale

 

3.1 Mutuo per l’acquisto

 

Sono detraibili dall’imposta sul reddito delle persone fisiche gli interessi passivi pagati nel corso dell’anno per mutui ipotecari contratti per l’acquisto da parte del mutuatario dell’abitazione principale sua o dei suoi familiari.

 

La detrazione è concessa a condizione che:

 

> l’abitazione sia destinata a propria residenza entro un anno dal rogito di acquisto (l’unica eccezione ammessa è quella conseguente a trasferimento per motivi di lavoro successivo all’acquisto);

 

> il mutuo sia stipulato nell’anno antecedente o successivo all’acquisto dell’abitazione (in caso di accollo il termine decorre dalla data dell’accollo).

 

Se l’abitazione acquistata è locata, la detrazione spetta a condizione che: entro tre mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi all’inquilino l’atto di sfratto per finita locazione; entro un anno dal suo rilascio l’abitazione venga destinata a residenza dell’acquirente.

 

Se l’abitazione acquistata necessita di lavori di ristrutturazione edilizia (purchè autorizzati ai sensi dell’articolo 31 comma primo lettera “d” della legge 457/78), la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’abitazione venga destinata a residenza dell’acquirente e solo se ciò avvenga entro due anni dall’acquisto.

 

La detrazione consiste nella riduzione dell’imposta dovuta dal mutuatario, con il limite massimo di euro 4.000 annui e nella misura fissa del diciannove per cento; la detrazione perciò arriva ad euro 760 annui (19% di 4.000), da dividersi tra gli eventuali cointestatari del mutuo (ad esempio, tra i coniugi acquirenti).

 

Sono compresi nella detrazione, per la dichiarazione relativa all’anno dell’acquisto:

 

l’imposta sostitutiva dello 0,25%; le commissioni e le spese di istruttoria dovute alla Banca; le spese di perizia tecnica; le spese notarili per il contratto di mutuo.

 

E’ bene chiarire che:

 

> la detrazione è finalizzata all’acquisto dell’abitazione e perciò si detraggono solo gli interessi relativi al prezzo della compravendita;

 

> se l’acquisto viene fatto da uno solo di cointestatari del mutuo, si potranno detrarre solo gli interessi relativi alla sua quota di debito; si fa eccezione per il caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, per il quale spetta la detrazione di entrambe le quote di interessi;

 

> gli interessi sono detraibili dall’acquirente della nuda proprietà dell’abitazione e non dall’usufruttuario;

 

> sono detraibili gli interessi pagati entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento,anche se relativi alla rata in scadenza nel successivo gennaio.

 

3.2 Mutuo per la ristrutturazione o la costruzione

 

Sono detraibili dall’imposta sul reddito delle persone fisiche gli interessi passivi pagati nel corso dell’anno per mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’abitazione principale (ossia, destinata a residenza del mutuatario). Per “costruzione” si intendono gli interventi realizzati in conformità alla concessione edilizia che autorizza la nuova costruzione, compresi i casi di ristrutturazione edilizia (articolo 31 comma 1 lettera d legge 457/78).

 

La detrazione è concessa a condizione che:

 

> se il mutuo è stipulato prima dell’inizio dei lavori, non passino più di sei mesi per dare l’inizio dei lavori;

 

> se il mutuo è stipulato dopo l’inizio della costruzione, non siano decorsi oltre diciotto mesi dall’inizio dei lavori;

 

> l’abitazione sia destinata a propria residenza entro sei mesi dalla fine dei lavori (da comunicarsi nei termini previsti dalla concessione e dai suoi rinnovi, salvo ritardo dovuto all’Amministrazione comunale).

 

La detrazione spetta nei limiti della somma effettivamente destinata alla costruzione, da dimostrarsi mediante esibizione a richiesta dell’Amministrazione finanziaria delle fatture e ricevute fiscali comprovanti la spesa. La detrazione consiste nella riduzione dell’imposta dovuta dal mutuatario, con il limite massimo di euro 2.582,28 annui e nella misura fissa del diciannove per cento; la detrazione può arrivare ad euro 490,63 (19% di 2.582,28), da dividersi tra gli eventuali cointestatari del mutuo (ad esempio, tra i coniugi acquirenti).

 

E’ consentito il cumulo della detrazione per la costruzione e della detrazione per l’acquisto dell’abitazione principale per il solo periodo di durata dei lavori di costruzione ed i sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

 

Si noti che i termini per destinare l’abitazione a residenza del mutuatario risultano diversi nel caso di costruzione (sei mesi) e di acquisto (un anno). Le altre regole che disciplinano il mutuo per l’acquisto si estendono ai mutui per la costruzione dell’abitazione principale.

 

4. Detrazione per le spese di intermediazione immobiliare

 

E’ detraibile dall’IRPEF un importo pari al 19% delle spese sostenute per l’intermediazione dell’agente immobiliare, nel limite massimo di 1.000 euro (e, quindi, per un importo massimo di 190 euro) e solo nel caso di acquisto di “abitazione principale”.

 

IV. Comunicazione cessione fabbricato alla Questura

 

Chi consegna le chiavi della propria abitazione deve darne comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile (si conteggiano anche i giorni festivi). Per gli immobili posti nelle grandi città è competente il Commissariato della zona dove si trova l’immobile; per tutti gli altri è competente l’Ufficio di Polizia o, in mancanza, il Comando di Polizia locale (vigili urbani).

 

Una recente legge esonera da tale comunicazione la consegna conseguente a contratti registrati presso l’Agenzia delle Entrate (vendite, donazioni,locazioni, comodati); regole particolari vigono per i cittadini extracomunitari.

 

V. Residenza

 

La variazione di residenza si ottiene entro 2 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda, con modello di dichiarazione anagrafica, all’ufficio anagrafe del Comune di destinazione; nel caso di trasferimento dell’intero nucleo familiare, basta un solo componente. Se ci si trasferisce in un’abitazione dove risiede altro nucleo familiare, occorre il consenso di un suo rappresentante maggiorenne. Nei 45 giorni successivi alla richiesta l’ufficio effettuerà le verifiche al domicilio dichiarato.

 

Anche il semplice cambiamento di numero civico richiede il cambio di residenza.

 

E’ opportuno comunicare la nuova residenza all’Agenzia delle entrate (può cambiare il domicilio fiscale), a banche ed assicurazioni, al medico di fiducia, all’ufficio postale.

 

VI. TaRi (tassa sui rifiuti) e TaSi (tassa sui servizi indivisibili) 

 

Chi occupa la casa è tenuto al pagamento della TaRi (tassa sui rifiuti) e la TaSi (tassa sui servizi indivisibili) secondo la tariffa determinata dal Comune.

 

Per compilare la modulistica occorre indicare i propri dati anagrafici, il codice fiscale, la data dalla quale l'immobile è utilizzato e i metri quadrati calpestabili dell'appartamento (non contando i muri interni ed esterni), escluse le terrazze ma comprese cantine ed autorimesse; fate riferimento alla planimetria catastale che lo studio notarile può mettere a Vostra disposizione.

La comunicazione deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno successivo al momento in cui è iniziato l'utilizzo

 

 VII. Amministrazione del condominio

 Prima della stipula del contratto preliminare, informatevi sulle spese condominiali pendenti e sulle delibere per lavori di straordinaria amministrazione assunte nel condominio; incontrate l’amministratore per chiedere una attestazione al riguardo. L'articolo 63 delle disposizioni d'attuazione al codice civile  prevedeva che «chi  subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei  contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’art. 63 nuovo testo contiene, invece, nel suo ultimo comma, una disposizione innovativa a tenore della quale  «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al  momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto»

A seguito della riforma, dunque, nell’ipotesi di trasferimento per atto tra vivi, a qualsiasi titolo, di unità immobiliari in regime di condominio, la trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento è essenziale al fine della liberazione dell’alienante dall’obbligo  di contribuzione alle spese condominiali;ne consegue che sino alla data di trasmissione della  suddetta copia autentica, l’alienante è coobbligato con l’acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.

Il nostro studio può assistere gli interessati nella acquisizione delle informazioni e nella gestione degli adempimenti. 

 

 

Estratto dal sito  www.notaioforte.it  

 elaborazione del notaio Alberto Forte  da un documento pubblicato da “FederNotizie … per tutti”