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Laborsatorio della Qualità Notarile

 

Atto Pubblico di Compravendita

 

Al fine di permettere ai nostri clienti una migliore comprensione dell'atto pubblico da stipulare abbiamo predisposto uno schema  "tipo" di compravendita, con alcune utili informazioni.

 

Apertura atto e parte introduttiva

 

* Tipologia di atto,  data e luogo di stipula e notaio rogante;

 

* Parti dell'atto:  generalità complete, residenza e codice fiscale;

 

se Società: dati società/amministratore, poteri di rappresentanza, partita IVA;

 

* eventuali procure, delibere, autorizzazioni (etc.) richiamate ed allegate all'atto;

 

Per permettere una corretta identificazione è necessario consegnare un documento di riconoscimento (non scaduto) e tesserino del codice fiscale; vi chiediamo di compilare il modello “Anagrafica” al fine di avere ogni dato utile per conttatarvi  per offrire i servizi del nostro studio.

 

Lo studio effettua direttamente i controlli presso il Registro Imprese competente e verifica poteri e rappresentanza di Enti e Società.

 

E' opportuno inviare con anticipo allo studio, anche via mail o fax, copia delle procure o delle delibere per permettere un controllo preventivo.

 

In caso di stranieri, di persone che non conoscono la lingua italiana, di persone con incapacità, di persone che hanno difficoltà a leggere o scrivere, di minori, e di altre particolarità  riguardanti il soggetto interessato si consiglia di chiedere una consulenza specifica.

 

I vostri dati personali, compresi numeri di telefono ed e-mail (utili per contattarvi e fornirvi ogni servizio accessorio), saranno utilizzati nel rispetto della disciplina in materia di privacy.

 

ARTICOLO PRIMO - CONSENSO E OGGETTO

 

* Consenso delle parti  (es: "Tizio vende a Caio che acquista")

* Diritto oggetto di acquisto (piena proprietà, quota, usufrutto/nuda proprietà, etc.).

* Descrizione immobile: tipologia (abitazione, ufficio, negozio, garage, magazzino, terreno, etc.), Comune, via, piano, numero vani o superficie ed almeno tre confini

  se terreno: natura (agricolo, edificabile, etc), località, superficie e confini;

* Dati catastali aggiornati e completi (ai fini di una corretta voltura e trascrizione).

n.b.

-- le parti devono indicare i confini degli immobili oggetto dell'atto (almeno tre);

-- lo studio notarile predispone visura e planimetria catastale aggiornata, garantisce il controllo dei dati e  la trascrizione nei Registri Immobiliari entro 10 (dieci) giorni dalla stipula (in caso di particolari esigenze e richieste lo studio può effettuare la trascrizione anche in tempi più brevi).

 

 

ARTICOLO SECONDO -  CONFORMITA' CATASTALE

 

* Confronto tra planimetria catastale e stato di fatto(a cura delle parti) e controllo corretta e legittima  intestazione catastale(a cura del notaio)

 

 In caso di difformità “materiali” occorre verificare le differenze esistenti  con un tecnico (geometra, etc.)  per la loro regolarizzazione prima della stipula. Vi consigliamo di confrontare la planimetria catastale con lo stato reale e segnalare tempestivamente  eventuali differenze. 

 In caso di provenienza ereditaria potrebbe essere necessario procedere alla trascrizione dell'accettazione tacita di eredità

 

 

ARTICOLO TERZO - PRECISAZIONI

 

 La vendita di un bene immobile comprende anche eventuali pertinenze o diritti su beni comuni/condominiali; l'immobile è trasferito con le servitù esistenti o potrebbe essere necessario costituire nuove servitù (es: servitù di passaggio).

 

In questo articolo saranno anche riportati e "precisati" i vostri accordi particolari, esposti al notaio o contenuti in scritture private preliminari e troverete i riferimenti a:

 

* eventuali pertinenze / servitù / beni condominiali - beni comuni non censibili;

 

* eventuale regolamento di condominio (se trascritto o consegnato);

 

* oneri condominiali e loro disciplina (*);

 

* eventuale convenzione urbanistica;

 

* eventuale regolamentazione di vostri accordi specifici o indicazione di eventuali patti e/o obbligazioni contenute nei titoli di provenienza o in contratti preliminari (**).

 

 (*) per gli oneri condominiali si consiglia di richiedere all'amministratore del condominio un' attestazione del loro pagamento e informazioni circa l'esistenza di lavori già deliberati; dal 17 giugno 2013 è entrata in vigore la Riforma del Condominio e le parti dovranno essere edotta degli effetti introdotti dalla nuova disciplina.  

 

(**) se avete firmato una scrittura privata (proposta e/o preliminare)  consegnateci una copia per verificarne il contenuto e meglio regolamentare in atto pubblico i vostri accordi.

 

ARTICOLO QUARTO - PROVENIENZA

 

Lo studio notarile, attraverso le visure ed attraverso l'analisi della documentazione consegnata, verifica gli atti precedenti; in questo articolo troverete gli estremi dei titoli di provenienza visionati.

 

* Descrizione titoli di provenienza con relativi estremi di registrazione e trascrizione

 

(compravendite, successioni, etc. che legittimano la parte venditrice a disporre del bene da trasferire).

 

- i titoli di provenienza in possesso della parte venditrice vanno consegnati per l'istruttoria dell'atto;

 

- lo studio notarile garantisce, attraverso visure presso i Pubblici Registri, un controllo dei titoli di provenienza nel ventennio e si controlla la conformità dell'intestazione catastale con le visure effettuate;

 

 

 

ARTICOLO QUINTO - PREZZO - MODALITA'  DI PAGAMENTO - MEDIAZIONE

In questo articolo sono inseriti  gli aspetti economici dell'operazione immobiliare.

 

Per alcuni trasferimenti, con l'introduzione del regime del cd. "prezzo - valore", la tassazione dell'atto ed il pagamento delle imposte allo Stato non dipende dal prezzo ma dal valore “minimo” fiscale.

 

* Indicazione del prezzo e dichiarazione giurata delle parti relativa alle modalità di pagamento: assegni, bonifici (etc);

* Eventuale dilazione del pagamento; 

* Dichiarazione di quietanza;

 

* Clausola prezzo/valore: indicazione del valore fiscale sul quale si applica la tassazione dell’atto

* Dichiarazione giurata parti relativa alla eventuale mediazione (agenzia immobiliare).

 

- si ricorda di consegnare copia degli assegni (bonifici, etc.) già versati (acconti, caparra);

 

- se c'è l'intervento di una agenzia immobiliare le parti devono comunicare i dati completi dell'agenzia e modalità di pagamento della mediazione (copia assegni/estremi bonifici);

 

- se la parte acquirente, per effettuare l'acquisto, si avvale di un mutuo bancario si consiglia di chiederci una consulenza specifica anche per verificare i tempi e modi di erogazione della somma da versare alla parte venditrice;

 

- in caso di accordi o garanzie particolari (dilazioni di pagamento, riserva di proprietà  etc.) o diverse modalità di pagamento si consiglia di richiederci una specifica consulenza;

 

- se il pagamento è fatto dai genitori per conto del figlio acquirente si consiglia di chiederci una specifica consulenza al fine di poter inserire la giusta clausola ed evitare futuri accertamenti fiscali anche relativi alla capacità reddituale dell’acquirente.

 

 

ARTICOLO SESTO - DICHIARAZIONI URBANISTICHE

 

* Dichiarazione della parte venditrice relativa ai provvedimenti che hanno autorizzato la costruzione e la realizzazione di eventuali modifiche (licenze, permessi, varianti, DIAE, SCIA, condoni, sanatorie, etc.); ovvero che attesti che  immobile è stato costruito prima del 1.09.1967  e non ha subito modifiche;

 

* eventuale indicazione della abitabilità/agibilità se già rilasciata;

 

* certificato di destinazione urbanistica relativo a terreni (allegato obbligatorio).

 

Il controllo urbanistico è effettuato dal notaio sulla base della documentazione prodotta dalle parti e delle  dichiarazioni rese dalla parte venditrice, nonchè sulla base dei titoli di provenienza verificati; si consiglia di avvalersi di tecnici di fiducia per effettuare ulteriori controlli e approfondimenti  presso l'Ufficio tecnico Comunale;

 

- in mancanza del provvedimento di agibilità si consiglia di chiederci una specifica consulenza;

 

- lo studio può incaricare un tecnico per predisporre una relazione in materia di conformità urbanistica

  

ARTICOLO SETTIMO - POSSESSO

 

In questo articolo si indicherà la decorrenza degli effetti ed i tempi di consegna (contestuale o differita, con o senza penali), nonchè l'esistenza di contratti di affitto o di diritti di prelazione.

 

* consegna immobile (eventuali accordi relativi al possesso);

 

* indicazione di eventuali contratti di locazione/affitto comunicati dalle parti;

 

* clausola in materia di prelazione (es: per terreni agricoli).

 

n.b.  In caso di acquisto di terreni agricoli si consiglia di richiederci una specifica consulenza in materia di rischi collegati ad eventuali diritti di prelazione a vantaggio di conduttori o confinanti coltivatori e sulle possibili procedure da adottare.

 

 

ARTICOLO OTTAVO - GARANZIE

 

* Garanzie della parte venditrice relative alla libertà dell'immobile da formalità pregiudizievoli  (ipoteche, sequestri,  pignoramenti, etc.) o da altri vincoli;

 

* indicazione di eventuali formalità ipotecarie esistenti e regolamentazione obblighi di cancellazione;

 

* garanzia di conformità degli impianti in materia di sicurezza (o deroga);

 

* dichiarazione in materia di certificazione energetica degli edifici.

 

--  lo studio notarile effettua direttamente visure presso i Registri Immobiliari competenti avvalendosi di propri visuristi interni o di visuristi  esterni qualificati, ed il Notaio rogante  è personalmente responsabile per errori od omissioni (v. Sent. Cass. n. 14685/2013)

 

-- in caso di esistenza di formalità pregiudizievoli (ipoteche volontarie o legali, pignoramenti, etc.) si consiglia di chiederci una specifica consulenza per verificare modi di cancellazione e possibili soluzioni;

 

-- si consiglia di richiedere i controlli (visure) prima della stipula di eventuali contratti preliminari e comunque prima di versare acconti e/o caparre;

 

-- in caso di immobili dotati di impianti a norma (elettrico, gas)  la parte venditrice deve consegnare alla parte acquirente i certificati rilasciati dai tecnici abilitati, tranne che non ne sia dispensata;

 

-- il venditore deve consegnare alla parte acquirente l'A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) redatto da un tecnico abilitato. Ai sensi del D.L. n. 63/2013 l'APE dovrà essere allegato all'atto, in mancanza, giuste le novità introdotte con il Decreto Destinazione Italia, l'atto non è nullo ma è stata prevista una sanzione amministrativa da euro 3.000,00 ad euro 18.000,00.

 

 

ARTICOLO NONO - RINUNZIA IPOTECA LEGALE

 

* Rinunzia del venditore all'ipoteca legale (ipoteca spettante a favore del venditore in presenza di pagamenti dilazionati ed a garanzia del totale pagamento del prezzo dovuto dall'acquirente).

 

Questa clausola, per prassi e per esigenze collegate al controllo formale degli atti, è riportata anche nel caso in cui il prezzo sia stato totalmente pagato e quietanzato

 

 

ARTICOLO DECIMO - DICHIARAZIONI FISCALI

 

  *  indicazione di eventuale parentela tra le parti

 

 

ARTICOLO UNDICESIMO - REGIME PATRIMONIALE

 

* dichiarazione delle parti relativa allo stato civile (libero o coniugato) ed al regime patrimoniale (comunione legale, separazione dei beni) e alla eventuale natura personale del bene venduto o acquistato.

 

-- occorre consegnare, prima della stipula, un estratto di matrimonio con annotazioni marginali (in carta semplice) da cui risulta il regime patrimoniale scelto dai coniugi;

 

-- si consiglia di richiederci una consulenza specifica per verificare possibili modalità di acquisto da parte di coniugi e sulla possibilità di stipulare un fondo patrimoniale o atto di destinazione per tutelare il proprio patrimonio.

 

 

ARTICOLO DODICESIMO - AGEVOLAZIONI  E DETRAZIONI FISCALI

 

In questo articolo le parti chiederanno l'applicazione di eventuali agevolazioni fiscali (Prima Casa, agevolazioni concesse in caso di acquisto di terreni agricoli, etc.).

Dal 1° gennaio 2014 alcune agevolazioni fiscali (piani particolareggiati, centro storico, compendio unico, comunità montana, etc.) sono state abrogate. 

 

* Richiesta agevolazioni fiscali (obblighi, requisiti e cause di decadenza).

 

-  si consiglia di richiederci  una consulenza specifica per verificare possibili agevolazioni e detrazioni, per conoscere i necessari requisiti e gli effetti in caso di decadenza.

 

 

ARTICOLO TREDICESIMO - REGIME TRIBUTARIO E SPESE

 

In questo articolo ci potrà essere un generale riferimento agli obblighi tributari.

 

* indicazione dell'obbligo a carico dell'acquirente di pagamento delle imposte e spese;

 

* eventuale regime tributario particolare (atto IVA, immobili strumentali, opzioni, etc.).

 

* eventuale tassazione di plusvalenza a carico del venditore (imposta sostitutiva).  

 

 Si consiglia al venditore di chiederci  una consulenza specifica per verificare eventuali obblighi fiscali a suo carico (es: plusvalenza) e modalità di pagamento dell'imposta (es: rivalutazione).

 

  

Le clausole illustrate sono generiche e indicative; potranno essere modificate ed integrate in base alle vostre concrete esigenze (economiche, familiari, fiscali, etc), ed in base alla soluzione legalmente e fiscalmente corretta e conveniente (tipo di atto, riserve, condizioni  e termini particolari, garanzie specifiche, agevolazioni e detrazioni fiscali);

 

 

il notaio ha il dovere di verificare la vostra volontà e le vostre effettive esigenze e di studiare la soluzione che meglio risolva ogni aspetto (familiare, patrimoniale, fiscale, societario,  etc.)

 

 

Si consiglia:

  •  di chiedere un appuntamento con il notaio per una consulenza legale e fiscale preventiva, nella quale verranno anche chiariti i costi dell'atto;
  •  di illustrare al notaio eventuali vostri dubbi ed esigenze possibilmente  prima della stipula;
  •  di comunicare il vostro indirizzo  e-mail per ricevere copia atto anche in formato elettronico e, a richiesta, minuta dell'atto  prima della stipula ed ulteriori documenti informativi a disposizione della nostra clientela.

 

 Carta dei diritti del cittadino nei rapporti con il Notaio